'꼼수'를 국어사전에서 찾아봤습니다. '쩨쩨한 수단이나 방법'이라는 설명이 나옵니다.

서울 강남에서 재건축 이주비를 마련하기 위해 '전세 맞교환'을 한다는 것을 처음 알게 됐을 때 바로 그런 느낌이 들었습니다. 옹졸해 보이기도, 구차해 보이기도 하고, 굳이 이렇게까지 해야 하나 하는 생각도 들었습니다.

■ 복잡한 '전세 맞교환' 그 이유는?
각각 본인의 아파트에 살고 있는 A조합원과 B조합원이 있습니다. 재건축 철거를 앞두고 이주를 해야 하는데, 다른 지역에 집을 사거나 전세를 얻을 만한 돈이 부족합니다. 그런데 지금 살고 있는 아파트가 15억원 이상이라 추가 주택담보대출이나 전세대출은 안나옵니다.(12.16대책, 2019년)

이주비가 절실한 A조합원과 B조합원은 새로운 방법을 강구합니다. 집주인이 세입자에게 내줄 보증금이 없는 경우, 조합이 대신 보증금을 내주고, 나중에 집주인에게 돌려받을 수 있다는 규정을 이용하기로 한 겁니다.(도정법 제70조)

A조합원과 B조합원은 전세계약을 합니다. A조합원은 B조합원의 아파트에 세입자로 들어가고, B조합원은 A조합원의 아파트에 세입자로 들어갑니다. 이제 A조합원, B조합원 모두 '세입자'를 갖게 됐습니다. 조합은 이 '조합원 세입자'에게 줄 보증금을 빌려줬습니다. 이렇게 A·B조합원은 각각 수억원에 달하는 이주비를 마련했습니다. A·B조합원의 아파트 등기부등본을 통해 확인이 가능합니다.

■ 꽉막힌 이주비 규제… 꼼수는 어떻게 나왔을까?
과거에는 이런 이주비를 시공사가 은행을 통해 빌려줬습니다. 하지만 시공사 입찰 경쟁이 뜨거워지면서 시공사들이 수천억, 조단위까지 늘어난 이주비 지원을 주요 조건으로 내걸면서 국토교통부가 제동을 걸었습니다. 시공사가 입찰 과정에서 시공과 관련 없는 이사비·이주비·이주촉진비 등을 제안할 수 없게 한 겁니다.(정비사업 시공사 선정제도 전면 개선방안, 2017년)

그래도 방법은 있습니다. 시공사의 보증으로 조합이 사업비 명목으로 은행에서 저리로 돈을 빌리고, 이걸 필요한 조합원에 빌려줘서 이주 비용에 보태기도 합니다. 한 건설사 관계자도 "사업비 대여까지 막으면 정말 이주비를 마련할 방법이 없고, 재건축 사업 전체에 문제가 생기기 때문에 여기까지 규제하지는 않고 있다"고 했습니다.

1500세대 가까운 수많은 조합원 가운데, 정말 이주비가 필요한 조합원이 누군지 알아내기는 쉽지 않습니다. '전세 맞바꾸기'를 실행에 옮길 조합원이 누군지 알아내기는 더더욱 어렵습니다. '전세 맞바꾸기' 제안을 받았다는 한 조합원은 "이곳도 시공사가 낮은 이자로 사용할 수 있는 사업비 지원을 약속했었지만 말을 바꿔, 이런 방식을 제안했다"고 주장했습니다.

해당 시공사는 '이런 방식을 조언한 적이 없고, 이주비 대출은 조합 업무라서 관여하거나 할 수 없다'고 부인했습니다. 조합도 ('전세 맞교환'이) 현재까지 확인된 사실이 없고, 세입자의 요청이 있을 때 임대차 계약서 등을 확인하고 세입자 명의의 계좌로 보증금을 지급했다'고 했습니다.

■ 꼼수로만 볼 수 없는 이유
겉으로는 해피엔딩 같지만, 숨은 피해자들이 있습니다. 이런 방법을 택하지 않은 다른 조합원들입니다. 한 조합원은 "'가짜 전세계약서'를 만들어 일찍 이주한 조합원들은 인센티브를 챙기고, 이런 인센티브는 조합에서 부담하기 때문에 결국 모든 조합원이 부담하게 된다"고 분노했습니다.

법무법인 온담의 최승호 변호사는 "다른 조합원의 재산에 피해를 줬다면 배임, 편법 대출이라면 조합에 대한 업무방해에 해당할 수 있다"고 했습니다. "'가짜 전세계약'이라면 사문서위조 및 동행사죄로 처벌 될 수 있는 사안이다"라고 했습니다. 이번 '전세 맞교환'을 단순히 '꼼__수'로만 볼 수 없는 이유입니다.

구청의 재건축 담당자는 이런 방식을 듣고는 "허어...대단한 분들이네"라고 혼잣말을 내뱉었습니다. "사인 간의 계약이라 위법인지 아닌지 모르겠다"고도 했습니다. 국토부의 반응도 크게 다르지 않았습니다. 이주비를 노린 '전세 맞바꾸기'가 관행으로 자리를 잡고, 생각지 못한 다른 피해를 불러오기 전에 꼼꼼히 들여다 봐야 합니다.