30년 전 토지를 거래했는데, 매수자가 건축물 등기를 안해서 제 명의로 세금이 계속 나옵니다. 구청에 상황을 이야기했더니 지금 특례기간이라 매수자가 그냥 등기 신청을 하면 바로 된다고 하는데, 매수자가 이 핑계 저 핑계를 대며 등기를 안 합니다. 제가 계속 주택 보유자로 되어있어 손해가 이만저만이 아닌데요. 법적으로 해결할 방법이 없을까요.▲앵커= 왜 등기를 안 해가실까요. 저는 이해가 잘 안되는데요. 보통 부동산 매매를 하면 바로 등기 신청을 하러 가는 것으로 알고 있는데요. 등기 신청을 하지 않아도 아무런 불이익이 없나요.▲최승호 변호사(법무법인 온담 대표변호사)= 불이익은 없죠. 그런데 사안 설명이 약간 애매해요. 지금 '건축물 등기를 안해서'라고 나오는데요, 토지 등기도 안 해갔다는 얘기인지 지상권 설정이 된 것인지 이런 부분이 명확하지 않은데요. '세금이 계속 건축물에 나오고 있다'라는 내용만 보면 토지도 넘겼고 그 위 건축물도 같이 넘겼는데 토지 소유자도 사연인으로 되어있고 건축물도 사연인으로 되어있다고 보입니다.일반 국민들이 생각하는 가장 큰 오해 중 하나가 등기는 뭔가 신뢰할 수 있다라는 건데요. 대외적으로 신뢰할 수는 있지만 실제로 실체관계에 부합하지 않을 수 있습니다. 예를 들어 지금처럼요 거래를 했어요, 잔금을 다 치렀고요. 이미 소유권은 넘어갔는데 등기 안 해갔을 수도 있죠. 지금 이 건물의 주인은 누구일까요. 당연히 잔금 다 치르고 이 건물을 산 사람이겠죠. 그렇다면 등기는 실체권리에 부합하는 등기와 아닌 등기로 나뉠 수 있죠.그래서 등기청구권이라는 것도 나오는 것이고요. 등기청구권은 소멸시효가 10년입니다. 그러다보니 지금같은 경우 법적 불이익은 당연히 없고요. 형사처벌 관련해 논의할 여지도 없습니다. 왜냐하면 우리나라에는 채무불이행죄가 없거든요. 중국의 경우는 채무불이행죄, 신용훼손죄 등이 있어요.따라서 매수인이 등기를 갖고 가지 않는다면 상황에 따라 소유권이전등기 청구소송을 하시든지 소유권 확인소송을 하시든지 이런 식으로 하셔야 합니다. 매수인이 형사처벌을 받는다든가 페널티를 받는 것은 없습니다.▲앵커= 그렇군요. 중요한 내용인 것 같습니다. 그러면 매수자가 등기 신청을 하도록 유도할 수 있는 방법은 없을까요. 지금 또 특례기간이라고 하는데요.▲박준철 변호사(법무법인 제이앤에프)= 당연히 제일 좋은 것은 매도인이랑 매수자가 같이 관련 서류를 들고 등기소에 방문해서 등기 신청을 하거나 같이 변호사나 법무사에게 위임해서 등기를 하게끔 하는 것이 제일 좋겠죠. 그런데 그렇게 되지 않는 상황이라면 매도인도 매수인을 상대로 자기 등기를 넘겨받으라는 소송을 할 수 있습니다.보통은 매도인이 매수인에게 등기를 해주지 않아서 매수인이 매도인을 상대로 등기를 넘겨달라고 소송을 하는 것이 일반적인데, 그 역도 가능합니다. 법적인 용어로 매도인이 매수인에게 등기인수청구권을 행사하는 것이죠. 등기인수청구권을 행사해서 매도인이 승소하게 되면 매수인이 협조하지 않더라도 판결문을 가지고 직접 등기를 신청할 수 있고, 그럴 경우 매수인 앞으로 등기가 넘어가게 됩니다.▲앵커= 그렇군요. 서로 좀 협조해 주셨으면 좋겠는데 너무 복잡하네요. 일단 부동산 매매를 했는데 매수자가 등기를 갖고가지 않아 난감한 상황이 생겼습니다. 세금을 30년 동안 내신 것 같거든요.▲앵커= 세금을 30년을 대납하셨다는 부분이 조금 의아스럽습니다. 왜냐 하면 일반적으로 세금이 나오면 소송을 하게 됩니다. 30년 동안 소송을 하지 않고 있었다는 것도 어떻게 보면 미필적 고의일 수 있지 않습니까. 본인도 안 가져가고 등기를 넘기려는 행위를 해보지 않은 것이잖아요. 세무서에 가셔서 따졌어야 하는 내용인데.▲앵커= 고지서가 많아서 한꺼번에 내버렸을 수도 있지 않을까요.▲최승호 변호사= 그래도 30년 동안 그랬다는 것은 조금 그렇고요. 어쨌든 청구권 소멸시한이 10년이기 때문에 대납한 30년치 세금을 전부 청구할 수는 없을 것 같습니다. 아마 최근 10년분에 한해서 청구할 수 있으실 겁니다.또한 앞으로도 세금이 매도인분께 계속 부과된다면 조세 부과처분에 대해 세무서에 가서 납세자보호 담당관을 찾아 과세 부분에 대해 경정 요청을 하고 이 부분에 대해서 '과세 처분이 취소돼야 한다', '실권리자는 다른 사람이기 때문에 실권리자 앞으로 납세 명의자가 변경돼야 한다'는 심판이나 소송을 제기하셔야 합니다. 행정심판을 먼저 청구하실 수도 있고 바로 행정소송을 제기하실 수도 있습니다. 이렇게 유관 기관에 이의신청을 계속 하셔야 하겠죠.▲앵커= 일단 등기가 상담자분 앞으로 있는 상태잖아요. 정말 나쁜 사람이라면 이것을 가지고 다른 사람에게 매매할수도 있을 것 같아요.▲박준철 변호사= 그런 경우를 부동산 이중매매라고 하죠. 이때는 이중매매를 한 사람이 배임죄로 처벌받을 수 있습니다. 배임죄란 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로서 재산상 이득을 취득하거나 제3자로 하여금 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때 성립하는 범죄입니다.부동산 매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 받은 상황이라면 매도인은 매수인에게 등기를 완료하게 할 수 있게끔 매수인의 사무를 처리하게 하는 위치에 서게 됩니다. 그런데 그 임무에 위배해 매수인에게 손해를 끼치면 배임죄로 처벌된다는 의미입니다. 배임죄가 성립하면 형법 제355조 제2항에 따라 5년 이하의 징역이나 1천500만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.▲앵커= 그렇군요. 알겠습니다. 이런 일은 없으시겠지만 참고 삼아 알아봤고요. 등기 신청을 하라는 말이 조금 어렵게 느껴지실 수 있을 것 같아서요. 하는 방법을 좀 알려주시면 좋을 것 같아요.▲최승호 변호사= 사안에 따라 등기 신청 방법이 너무 다양해서 제가 일일이 신청방법을 알려드리기는 좀 힘들고요. 실제로 등기 신청을 직접 하시는 분들도 많지 않으실 거예요. 보통 법무사분께 많이 위임하시니까요.원칙적으로 등기는 매도인과 매수인 쌍방이 가서 신청하는 것인데요. 예외적으로 등기인수청구권을 행사한 결과 승소 판결이 나오면 단독으로 등기 신청이 가능합니다. 법적으로 의사의 진술을 명하는 판결이라고 하는데요. 일반적으로는 쌍방 신청을 해야 하지만 이런 경우에는 단독 신청이 가능하기 때문에 승소한 사람이든 패소한 사람이든 혼자 가서 등기를 신청할 수 있습니다.따라서 의사의 진술을 명하는 판결을 받은 사람은 혼자서 등기신청서와 등기원인을 증명하는 정보들을 갖고 가서 등기를 신청하면 됩니다. 물론 관련 서류들이 모두 마련되어 있다면 인터넷 등기소에서도 신청할 수 있습니다. 매매, 전세 등 각각의 등기 원인에 따라 등기를 신청하는데, 신청서별로 첨부해야 하는 서면들이 다 다릅니다. 소송을 하는 경우는 그 판결문을 들고 가면 되겠죠. 이번같은 경우는 등기인수청구권 행사해서 판결문 받아서 그것을 갖고 등기소에 가면 바로 등기를 변경해줄 것입니다. 간단하죠.질문은 이번 사례같은 경우에 상대편이 등기 신청을 하려면 무엇이 필요하냐는 의미 같은데요. 이런 경우에는 첨부서류들이 굉장히 많아서요. 제가 일일이 설명해드리는 것이 별 의미가 없을 것 같습니다. 원칙적으로는 부동산 매매계약을 하고 매도자 매수자 같이 가서 등기 신청을 해야 하지만, 일반적으로는 법무사 혹은 변호사에게 등기 신청 대리를 맡기죠. 대리인을 선임하셔서 진행하시면 되겠습니다.▲앵커= 등기 신청 방법이 여러가지군요. 미처 몰랐습니다. 고민 해결에 참고하시기 바랍니다.
